Protocolo de seguridad para el asesor inmobiliario

El Comité Directivo 2019- 2021 de  API PUEBLA ( Asociacion de profesionales inmobilarios de Puebla A.C. )

conjuntamente con el comité directivo 2018-2019 del COPIM AC, ( Consejo de Profesionales Inmobiliarios de México, AC., )

CONSIDERANDO.

Que el Profesional Inmobiliario ejerce una de las actividades vulnerables tipificadas en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, en la mediación de la comercialización de bienes inmuebles.

A las acciones delictivas cada vez con más frecuencia en el medio inmobiliario nacional, tanto de fuero común como de ámbito federal.

Las migraciones interestatales son cada vez más intensas e importantes.

Los diferentes incidentes de delitos ocurridos en los últimos años hacia y para el profesional inmobiliario, entregamos este compendio que pretende ser un auxiliar en la prevención y así aumentar la seguridad del profesional inmobiliario en México.

Introducción.

El presente manual tiene como propósito dejar bases generales, para todas las asociaciones que forman parte de COPIM AC; Consejo de Profesionales Inmobiliarios de México, AC, en el tema de Seguridad, referente a actos delictivos del fuero común o federal y Licitud en las operaciones de compraventa y arrendamiento, la intención es propiciar las mejores prácticas, sin embargo, cada localidad deberá de aplicar las medidas adicionales o auxiliares que considere pertinente.

Asimismo, sugerimos exista una comisión de seguridad dentro de cada asociación con la finalidad de hacer análisis periódicos de la situación que guarda el tema en cada ciudad. Y, creemos pertinente se conozcan los procedimientos administrativos-jurídicos de cada localidad, para en caso de alguna eventualidad tener la preparación adecuada para responder a los requerimientos de los compañeros.

Los protocolos de seguridad es un documento donde se consignan los pasos que se deben seguir para ejecutar acciones seguras dentro de los procesos de una actividad.

Los lineamientos propuestos son diseñar; no solo con el finde soportar un ataque de carácter malicioso sino que al mismo tiempo permiten mejorar las ejecuciones de los procedimientos previniendo los riesgos.

De esta manera se mitiga el riesgo de sufrir un robo, secuestro o agresiones que pongan en peligro la vida y en estos se abordan todas las variables de seguridad.

Este manual pretende ser entonces, una guía a través de la cual se promueva la prevención de incidentes delictivos relacionados con el profesional inmobiliario.

Objetivos.-

Mantener al profesional inmobiliario lo menos expuesto a la inseguridad, que prevalece en diferentes ámbitos de las actividades profesionales en nuestro país.

Orientar en la preparación de expedientes que la Ley Federal para la Prevención e

Identificación de Operaciones con recursos de Procedencia Ilícita demanda en la intermediación de los servicios inmobiliarios en la compraventa inmobiliaria.

Disposiciones Generales

El Comité Directivo 2018-2019 de COPIM AC, Consejo de Profesionales

Inmobiliarios de México, AC pone a disposición de los Socios y sus agremiados el presente Manual de Seguridad, para el uso discrecional del mismo.

El uso y su presentación son exclusivos de los Socios COPIM AC. Se prohíbe su reproducción y distribución sin la autorización debida del Comité Directivo en funciones.

III. Los aspectos, temas y demás conceptos vertidos deberán ser revisados por la comisión que designe el Comité Directivo en función, al menos cada dos años a partir de la fecha del presente Manual. Si no existiere modificación alguna deberá dejarse constancia de la reunión de la comisión.

La comisión siempre podrá reunirse en casos de emergencias y adoptar las medidas que se consideren según apremio.

Toda modificación al presente Manual deberá constar por escrito y ser supervisada por el Comité Directivo en funciones junto con el Asesor Jurídico de COPIM AC.

Siempre deberá presentarse una versión completa del Manual

VII. El Comité Directivo en función siempre podrá aceptar sugerencias de mejora, modificación y cambios al Manual de cualquiera de nuestros agremiados, siempre y cuando sea canalizado por el Consejero Nacional y/o Presidente y/o Vicepresidente del Socio COPIM AC.

VIII. La comisión deberá estar formada por al menos 2 integrantes del Comité

Directivo en funciones; siendo esto último no limitativo.

Definiciones.

Comisión.-

Designación de al menos 2 integrantes del Comité Directivo en funciones para trabajar en modificaciones, cambios y/o supresiones del presente manual.

Comité Directivo.-

Órgano colegiado que dirige a COPIM AC. En función según el año lectivo correspondiente.

Manual.-

Documento electrónico o impreso que da lineamientos generales para la prevención del delito común o federal en la actividad inmobiliaria.

Recomendaciones Generales de Actuación del Profesional Inmobiliario

Llamadas telefónicas

1.1 No contestar llamadas no identificadas (solicitar información por mensaje sms o whatsapp)

1.2 No contestar llamadas identificadas como fraude o extorsión por tu celular

1.3 Obtener Nombre y apellido, teléfonos celular y fijo

1.4 Al intercambiar información preguntar nuevamente número celular y fijo para verificar consistencia en lo registrado

1.5 Validar el medio por el cuál se enteró de la propiedad.

1.6 No responder a citas presionado por urgencias del cliente (Esta forma es muy utilizada por los delincuentes)

1.7 Clarificar si se está hablando con el interesado en la compra del inmueble

2.- Visita física al inmueble (Citas)

2.1 Se sugiere informar, a criterio del profesional inmobiliario, que hay un protocolo de seguridad para visitar el inmueble.

2.2 Confirmar los teléfonos tanto fijo como celular

2.3 Se sugiere, a criterio del profesional inmobiliario, solicitar el envío de identificación oficial, de la persona a quien se mostrará propiedad.

2.4 Solicitar medio de llegada a la propiedad y número de visitantes.

2.5 En caso de llegar con vehículo propio: pedir tipo de auto, marca, color y placas, a criterio del profesional inmobiliario.

2.6 Llegar a la cita 10 min antes, esto permitirá observar llegada y tomar

nota de diversos detalles del cliente: auto, personas, placas, etc.

2.7 Se sugiere estacionar en área distinta y llegar a pie a cita, así no identifican nuestro vehículo

2.8 No ser ostentoso en vestimenta y joyería

2.9 De preferencia ir acompañado

2.10 Mujeres no hacer cita después de las 6 pm particularmente en horario de invierno

2.11 Tener en consideración posible ruta de escape, entradas, salidas, guardias, vecinos.

2.12 Tomar foto del auto y placas, a discreción del profesional inmobiliario.

2.13 Puedes seguir tu intuición, si sientes que algo no está bien pide disculpas con cualquier excusa y retírate.

2.14 La llegada a la propiedad es el momento de la verdad y te da las evidencias para prevenir cualquier ataque.

2.15 Pide te llenen un registro antes del ingreso al recorrido del inmueble.

2.16 El registro debe contener información general del cliente, propiedad por visitar, ubicación, hora, número de personas.

2.16 Si va con otras personas también puedes pedir sus datos, a discreción del profesional inmobiliario.

2.17 Recibir llamada de la oficina o persona que sabe que estás en visita de un inmueble, para que se sepa están al tanto de ti.

2.18 Reportar a la oficina el inicio del recorrido del inmueble y que llamarás al terminar.

3. - Recorrido al interior del inmueble

3.1 Tu acompañante no debe entrar contigo al inmueble

3.2 Puedes dejar al vigilante (si es condominio) la información con tu tarjeta de presentación y menciona tiempo aproximado de visita a casa o departamento

3.3 Solicita al vigilante, esté al pendiente

3.4 Tu acompañante puede entrar 15 min. después para ver que todo esté en orden.

3.5 Abre la casa antes, persianas, ventanas, que los vecinos te escuchen.

3.6 La puerta principal siempre abierta.

3.7 Siempre los clientes por delante, cortesía y seguridad.

3.8 Observa a tus clientes con atención, el nerviosismo los delata.

3.9 Dirige la visita siempre y mantente en alerta

4.-  Generalidades

4.1 Se pueden crear códigos de alerta: “buen clima” (todo va bien); “puerta cerrada” (algo está mal); “me duele la cabeza” (se requiere ayuda); etc., la idea es tener formas de comunicarse encubiertas y que sirvan para alertar a acompañante u oficina.

4.2 Apoyo adicional: celular con batería suficiente, gas pimienta, tener la app 911

4.3 Mantener seguimiento mediante llamadas con oficina o acompañante

4.4 Generar los formatos necesarios para visitas a propiedades, reporte de visita a propietario firmada por cliente, formato de servicio de calidad firmada por cliente (calificada por él)

4.5 En celular ser visible en ubicación

4.6 Ser reservado y discreto

4.7 Mantener las redes sociales para lo requerido en el negocio, no informar todo.

4.8 Toda la información contenida debe ser usada con la confidencialidad debida.

Con todas estas acciones tu equipo de seguridad y trabajo tendrán toda la información necesaria en caso de un percance, nunca indiques a tus clientes el propósito de estas acciones (a menos que se considere necesario).

Si llegas a sufrir un asalto NO OPONGAS RESISTENCIA, entrega tus cosas y procura no mirar a tu agresor a los ojos ya que esto los reta a llegar a agresiones físicas, recuerda que el bien más preciado que tiene es TU VIDA e integridad física.

Las recomendaciones aquí enumeradas no son limitativas, al ser esta la primera edición solicitamos de cada uno de ustedes su contribución, para adicionar o modificar cualquiera de los puntos aquí mencionados y con el objetivo de mejora a estos protocolos de seguridad.

Nadie mejor que el asesor inmobiliario para poder brindar sugerencias.

Agradecemos de manera particular la contribución de SUMA INMOBILIARIAS, del

Estado de México, a la realización del presente documento, a través de la Lic.

Elizabeth García, Presidente y Consejero Nacional de COPIM AC.

Asimismo, a nuestro Asesor Jurídico, Lic. Mauricio Suedán,

Parte II

Protocolos de Seguridad en Materia de Ley Federal para la Prevención e Identificación de

Operaciones con recursos de Procedencia Ilícita, Acciones que el asesor Inmobiliario deberá realizar

Fundamento:

…“Sección Segunda de las Actividades vulnerables

Artículo 17. Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan: 

La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal;

La prestación de servicios profesionales, de manera independiente, sin que medie relación laboral con el cliente respectivo, en aquellos casos en los que se prepare para un cliente o se lleven a cabo en nombre y representación del cliente cualquiera de las siguientes operaciones:

a) La compraventa de bienes inmuebles o la cesión de derechos sobre estos;

b) La administración y manejo de recursos, valores o cualquier otro activo de sus clientes;

c) El manejo de cuentas bancarias, de ahorro o de valores;

d) La organización de aportaciones de capital o cualquier otro tipo de recursos para la constitución, operación y administración de sociedades mercantiles, o

e) La constitución, escisión, fusión, operación y administración de personas morales o vehículos corporativos, incluido el fideicomiso y la compra o venta de entidades mercantiles.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el prestador de dichos servicios lleve a cabo, en nombre y representación de un cliente, alguna operación financiera que esté relacionada con las operaciones señaladas en los incisos de esta fracción, con respeto al secreto profesional y garantía de defensa en términos de esta Ley;

La constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior al equivalente a un mil seiscientas cinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación. Serán objeto de Aviso ante la Secretaría las actividades anteriores, cuando el monto del acto u operación mensual sea igual o superior al equivalente a tres mil doscientas diez veces el salario mínimo vigente en el Distrito

Federal.

Artículo 18. Quienes realicen las Actividades Vulnerables a que se refiere el artículo anterior tendrán las obligaciones siguientes:

Identificar a los clientes y usuarios con quienes realicen las propias Actividades sujetas a supervisión y verificar su identidad basándose en credenciales o documentación oficial, así como recabar copia de la documentación;

2.-  Para los casos en que se establezca una relación de negocios, se solicitará al cliente o usuario la información sobre su actividad u ocupación, basándose entre otros, en los avisos de inscripción y actualización de actividades presentados para efectos del Registro Federal de Contribuyentes;

III. Solicitar al cliente o usuario que participe en Actividades Vulnerables información acerca de si tiene conocimiento de la existencia del dueño beneficiario y, en su caso, exhiban documentación oficial que permita identificarlo, si ésta obrare en su poder; en caso contrario, declarará que no cuenta con ella;

Custodiar, proteger, resguardar y evitar la destrucción u ocultamiento de la información y documentación que sirva de soporte a la Actividad Vulnerable, así como la que identifique a sus clientes o usuarios. La información y documentación a que se refiere el párrafo anterior deberá conservarse de manera física o electrónica, por un plazo de cinco años contado a partir de la fecha de la realización de la Actividad Vulnerable, salvo que las leyes de la materia de las entidades federativas establezcan un plazo diferente;

Brindar las facilidades necesarias para que se lleven a cabo las visitas de verificación en los términos de esta Ley, y

Presentar los Avisos en la Secretaría en los tiempos y bajo la forma prevista en esta Ley……..”

Recomendaciones Generales de Actuación del Profesional Inmobiliario

Identificación

1.1 Inmueble

Tener plenamente identificado el inmueble a comercializar mediante la documentación que el propietario debe entregar para integrar expediente del mismo:

Copias de:

a) Escritura pública con el anexo del sello de registro público de la propiedad

b) Recibo del pago del impuesto predial vigente

c) Licencia de Construcción

d) Alineamiento y número oficial

e) Planos de construcción con sello de autorización

f) Constancia de terminación de obra

g) Escritura de Régimen de propiedad en Condominio (si aplica)

h) Reglamento de Condominio (si aplica)

i) Recibo de pago de cuota de mantenimiento

j) Recibo de pago de luz

k) Recibo de pago de agua (si aplica)

1.2  Propietario

Identificar plenamente al propietario (s) del inmueble mediante la siguiente documentación:

Copias de:

a) Ife, Ine, Pasaporte (no aceptar otro tipo de identificación)

b) Comprobante de domicilio

c) RFC

d) CURP

e) Acta de nacimiento

f) Acta de matrimonio (si aplica y en tal caso solicitar mismos documentos a cónyuge en caso de estar casado en sociedad conyugal)


Nota: Es importante verificar que la identificación oficial sea legítima, sugerimos ver en siguiente liga las medidas a verificar en INE.

También se puede verificar la lista nominal

https://listanominal.ine.mx/scpln/src/

1.3 Comprador

Identificar plenamente al comprador (es) del inmueble mediante la siguiente documentación:

Copias de:

a) Ife, Ine, Pasaporte (no aceptar otro tipo de identificación)

b) Comprobante de domicilio

c) RFC

d) CURP

e) Acta de nacimiento

f) Acta de matrimonio

2.- Poder Notarial

2.1 Verificar el origen del Poder (llamar a la notaría origen para verificar que fue otorgado legítimamente)

2.2 Comprobar que el otorgante sea el propietario del inmueble.

2.3 Identificar con los siguientes documentos al apoderado:

Copias de:

a) Ife, Ine, Pasaporte (no aceptar otro tipo de identificación)

b) Comprobante de domicilio

c) RFC

d) CURP

e) Acta de nacimiento

2.4 Informar a la notaría donde se efectuará la operación de compraventa que ésta se llevará a cabo mediante poder notarial.

2.5 Pedir que la notaria verifique el poder, hoy en día debiera estar registrado en el

RPP.

3.- Efectivo

3.1 No aceptar efectivo por cantidad superior a $646,815.00 (Seiscientos cuarenta y seis mil ochocientos quince pesos 00/100 M.N.) a la fecha Octubre del 2018.

3.2  Todas las demás cantidades deberán ser pagadas mediante transferencias electrónicas bancarias y/o cheques certificados o de caja bancarios, a nombre del propietario

3.3 Presentar en notaría los comprobantes de los pagos, depósitos y/o transferencias efectuadas o cheque certificado de pago finiquito.

4.- Expedientes

4.1 Conservar expedientes por un plazo de 5 años

4.2 Tener firmados los formatos de confidencialidad

5.- Arrendamiento

5.1 Sugerimos el uso de pólizas de arrendamiento (No realizar ninguna operación de arrendamiento si no es bajo este esquema)

Esperamos contribuir a que el profesional inmobiliario en México esté más seguro y con menos riesgos en su actividad.

Atentamente

Lic. David A Herrera Franco

Presidente Comité Directivo 2018-2019

COPIM AC; Consejo de Profesionales

Inmobiliarios de México, AC

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